1.1 選題背景和研究意義

隨著社會的不斷發展，城市化的過程就意味著土地用途的改變。由于我國城市規劃的劃分，城市土地可以劃分為城市建成區土地、城市規劃區土地和城市行政管轄區范圍的土地三種類型。不同類型的土地可以通過對土地的開發整理而有著對應的轉化。土地整理制度由此產生。所謂土地整理，是指由政府（一般為土地儲備中心）或其授權委托的企業，根據城市整體規劃的要求，對一定區域范圍內的城市國有土地、鄉村集體土地進行統一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當的市政配套基礎設施建設，使該區域范圍內的土地達到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設條件，使生地變為熟地，通過招拍掛形式再對熟地進行有償出讓或轉讓的過程[1]。在確定土地整理實施方案后，將列入城市土地儲備開發、土地供應計劃的項目，由政府委托或者通過公開招投標的方式確立土地整理企業。取得開發權的企業根據“政府主導、統一規劃、市場化運作”的原則，來進行征地、拆遷、規劃設計、市政基礎設施建設、配套建設等[2]。土地整理的核心實質上是企業對土地進行市場化運作，進一步發掘土地的潛在價值，給土地更大的增值空間，為社會產生效益。國家對土地財政的依賴，土地整理項目成本對地價的作用，以及節約土地整理項目成本對土地財政的重要性，都充分彰顯了對土地整理項目的成本管理研究的重要性。本研究是以“政府主導，市場化運作”進行土地整理，即政府提供政策，土地行政管理部門負責監督、指導，招標企業負責出資，參與土地征收、地上物拆遷、地塊“七通一平”。在收益分配上政府獲取土地出讓金的收入，即土地溢價后的部分收入。招標企業主要是收回投資成本，并通過“收支兩條線”的做法，獲取部門管理費用。本文研究內容有利于解決企業在土地整理中資金不足的問題，有利于吸收社會資本，參與新型城鎮化建設的基礎設施建設，有利于土地出讓后項目的配套問題的解決，有利于區域環境的整治提升[3]。

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1.2 國內外研究現狀及評述

在不同的國家與地區，項目成本管理有許多模式，各不相同。在各個國家的不斷發展進取中，他們因地制宜，達到了科學化、程序化、規范化的成本控制管理模式。由于當今世界各國先進的成本管理案例中一直貫徹著嚴密的管理制度，在成本管理全過程中實現了嚴格的控制和管理。這些成功的經驗值得我們學習并借鑒。日本注重全過程的成本管理，即從項目開始前階段、經過項目實施階段、最后到項目收尾決算階段，項目成本控制制約著項目全過程。為了使這些優良的成本管理手段能夠得到廣泛傳播和有效應用，日本管理者善于總結經驗，在成本管理工作中找到了捷徑，如日本建筑學會成本計劃分會所制定出來的符合本國國情的建筑工程費用的估算手冊，日本建筑行業嚴格遵守該手冊，更能夠在發生工程質量和進度糾紛時，作為法院審理的依據[4]。通過不斷探索和實踐，日本企業實現了動態成本管理。英國的建設工程項目一般分為政府工程和私人工程兩方面。政府工程項目中財政部門根據項目的建設標準和施工前費用估算，明確構成項目費用的影響因素，在竣工結算之前確定投資額。這些現象均體現在政府主導、市場運作的建設項目當中[5]。而在私人工程項目中，私人企業的工程投資估算工作通常是委托專業的中介機構完成的，政府方面不進行干預。而參與項目的各方共同遵守同一計價計量標準，由于它的影響，工程的投標就變成了簡單的工程量與工程單價的協商過程。在項目總預算、質量和進度等預期目標能夠實現的前提下，成本費用僅僅需要在估算好的投資范圍內隨項目全過程的不同階段而深化核算。這就使得英國企業的項目成本控制難度大大下降[6]。

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第 2 章 土地整理項目成本管理的基礎理論

 

2.1 土地整理項目的相關概念

土地是人類生產最重要的勞動資料，而土地資源的不合理開發決定了土地資源可持續發展的重要性，土地整理也因此有了長足的發展。關于土地整理的研究很多，對土地整理的定義也有很多，更多傾向于土地一級開發。總體來說，土地整理，是指由政府或其授權委托的企業，對城市國有土地、鄉村集體土地進行統一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當的基礎設施建設和市政配套設施建設，使該區域范圍內的土地達到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設條件（熟地），再對熟地進行有償出讓或轉讓的過程[26]。在土地整理項目的全過程中，參與的主體有：一級開發商、原土地方、二級開發商、政府各部門（計劃、規劃、土地、建設等）和設計、施工、管理、拆遷、評估等公司[27]。

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2.2 土地整理項目成本管理相關理論

所謂成本管理是指企業生產經營過程中各項成本預測、成本計劃、成本控制、成本分析、成本核算和成本考核等一系列科學管理行為的總稱。土地整理項目成本管理指在土地整理區域紅線內對實施土地整理全過程所涉及到各項成本費用（主要包括土地整理項目前期費、征地拆遷補償費、市政基礎設施建設費、管理費用、財務費用、開發期稅費、土地上市交易費用、工程建設其他費用等）進行預測、核算、分析及控制活動[28]。在這里，成本計劃是前提，成本核算是基礎，成本控制是關鍵。土地整理項目是有周期的，一般為 2-5 年，更長的達到 8-10 年。開發周期內所涵蓋及的工作有征地、拆遷、安置、補償、基礎設施建設和市政配套設施建設等，前一階段工作順利與否都會影響后一階段工作的開展。尤其拆遷安置補償階段涉及到民生利益，實際情況和突發狀況很多，常常會延長開發周期。普通建造行業的成本主要有人工費、材料費、機械費及制造費用等，而土地整理項目的成本分為前期工程費、征地補償費、拆遷補償費、市政基礎設施建設費、公共配套設施建設費、企業管理費用、財務費用、開發期稅費和不可預見費等。

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第 3 章 NK 集團土地整理項目的成本管理現狀及存在問題....17

3.1 NK 集團簡介.......17

3.2 NK 集團土地整理項目的成本管理存在的問題.......19

第 4 章 NK 集團 A 地塊項目成本管理優化方案設計.......22

4.1A 地塊項目基本情況簡介.......... 22

.2A 地塊項目成本管理組織機構.......... 22

4.3A 地塊項目成本管理原則.......... 25

4.4A 地塊項目成本計劃.......... 26

4.5A 地塊項目全過程成本控制...... 28

4.6A 地塊項目成本分析..........41

4.7A 地塊項目成本考核..........42

第 5 章 改善 NK 集團土地整理項目成本管理的措施.......45

5.1 掌握宏觀和微觀經濟政策的動向從而規避政策風險......45

5.2 加強企業整體的成本控制意識.........45

5.3 合理安排融資規模及債務期限結構.........46

5.4 進行多層次的項目成本管理.....47

 

第 5 章 改善 NK 集團土地整理項目成本管理的措施

 

5.1 掌握宏觀和微觀經濟政策的動向從而規避政策風險

土地整理項目目前的操作模式為“政府主導，市場化運作”，項目的開工前期規劃、實施過程中各階段要遵循的規章制度、項目竣工時的土地上市交易，都會收到市場行業情況和宏觀政策的影響。因此，企業要隨時掌握能夠影響土地整理項目成本的各項政策的變動情況，為制定土地整理項目計劃提供決策參考。企業應適時掌握影響土地整理項目成本管理的宏觀和微觀經濟政策動向，積極與相關部門溝通，能夠規避的政策風險盡量規避。如在拆遷階段，一定要明確參與進拆遷工作的所有工作人員都基本了解拆遷的相關法律法規和相關規定，在遇到拆遷過程中出現的補償款發放問題和其他突發情況時，每個人都能拿出法律的依據。在基礎設施建設階段，一定要隨時掌握人工、材料等市場價格和相關法律規范對行業的影響，減少不必要的開銷。在企業融資階段，市場經濟政策對銀行貸款利率影響很大，企業融資時應抓好時機，避免給政策的變動造成的額外費用買單。項目的成本控制思想貫穿到項目各崗位的每個人員的工作中，從項目管理者到分項操作人員無一例外。加強企業整體的成本控制意識，首先就要從項目管理者入手展開，項目管理者不僅要分配人力、物力，協調各部門之間的工作銜接，還要平衡各方利益。只有項目管理者對項目成本管理的重視和緊抓，項目成本才能得以有效控制。其次，要加強企業全體員工的成本控制意識。成本控制涉及到項目實施的所有階段，每個員工都負有成本控制責任，成本控制一定要以人為本，將人作為控制點。財務人員在項目成本管理工作中占有舉足輕重的地位，從項目成本計劃，到分階段成本控制，最后到項目成本考核，都需要財務人員的參與。所以財務人員能否提供真實可靠的成本數據，是否有瞞報漏報情況，是否端正了成本責任態度，是否及時向項目經理匯報項目成本控制情況，對于項目整體的成本管理起到了非常大的作用。

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結論

 

本文以我國土地整理項目發展的宏觀形勢為研究背景，借鑒國內外發展經驗，以NK 集團土地整理項目案例分析為切入點，借助于成本管理研究方法，從成本計劃、成本控制、成本分析、成本考核四個階段分別對 NK 集團土地整理項目的全過程成本管理進行了系統的描述和分析，得出如下結論：

（1）NK 集團土地整理項目成本管理有待改善該公司過去幾年一直存在成本管理不完善的情況，具體表現為：第一，融資規模及債務期限不合理導致了企業財務費用的增加。第二，企業成本管理體制薄弱，體現在成本目標制定不科學，成本分析效果差等。第三，缺乏完善的項目責權利相結合的成本管理體系。

（2）進行階段性任務分解，將成本控制貫穿到項目始終由于土地整理項目成本的發生涉及到項目整個周期，因此項目整個周期都要有成本控制的意識，成本控制工作要伴隨項目的每一階段。在本項目具體實踐中，根據 NK集團 A 地塊項目實際，通過階段性任務分解來推動成本控制的全程實施：在項目前期階段，做好融資工作，編制好成本計劃，優化項目組織方案，減少成本支出；在施工過程中，嚴格控制好成本的形成過程，如按照計劃成本目標值來控制征地拆遷費、基建工程中的人工費、材料費、機械費、現場預備費等；在土地交付階段，控制好項目的企業管理費用等。

（3）針對 NK 集團土地整理項目的成本管理現狀提出改進措施根據對 NK 集團 A 地塊項目成本管理優化方案設計效果，企業未來可以從業務層面和企業管理兩方面對 NK 集團土地整理項目的成本管理進行改進。主要包括加強企業全員成本控制的意識、建立責權利相結合的成本管理體系、合理確定融資結構、強化資金管理、建立多層次、多維度的成本管理理念等，為成本管理工作做好保障。

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參考文獻(略)