1.1  研究背景、目的及意義

房地產行業屬于資金密集型產業，經歷了十多年的發展，我國房地產業在經濟中的作用越發重要，房地產業投資在 GDP 中所占比值已經達到了 30%。房地產業的運作流程始終與資金籌措緊密相連，因此能否有效地進行融資成為房地產企業生存并繼續發展的關鍵所在。自 2011 年起，因通貨膨脹的壓力，國家對房地產業進行了宏觀調控，逐漸實施了貨幣信貸緊縮政策。直至 2011 年 12 月底，中國人民銀行已經五次提升利息，并將存款準備金率上調。自從這輪調控政策實施以后，從信貸、稅收、利率等經濟手段到限價、限購等行政指令性手段，調控的手段越來越多，調控的政策也逐漸升級。2013 年“新國五條”的頒布，要求進一步加大對限購政策的實施。2014 年我國經濟發展已進入“新常態”，即經濟增長從高速增長轉為中高速增長，當前的宏觀政策以“穩”為主。對房地產市場則是要因城因地分類調控，并抑制投機、投資性需求。一面是我國政府為抑制房地產投資過熱，積極引導行業發展的財政緊縮性和金融調控；一面是高速發展的房地產市場和企業對發展資金的渴求。面對如此矛盾，房地產企業自然是困難重重。以往傳統的融資方式已然不能維持。能否獲得足夠的資金支持，建立健全多渠道多平臺的融資體系、優化融資結構，已成為房地產企業能否持續發展的關鍵。 鑒于此許多遠見卓識的房地產企業開始采取股票上市、海外融資的方式，通過多元化的融資策略，從而將企業帶入快速發展的行列。雖然融資難題獲得一定的緩解，但是從具有代表性的房地產企業融資現狀來看，還存在諸多問題。例如融資渠道較為單一，對銀行貸款依賴較強、融資結構不合理和融資成本過高等。 

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1.2  國內外研究現狀綜述

西方發達國家的房地產企業具有綜合性強、業務范圍廣等特點，因而，其房地產融資的研究主要以資本結構為切入點，分析企業的最優資本結構來確定融資策略。國外企業融資理論主要包括三個體系，即：一是以 Durand（1952）為代表的早期企業融資結構理論學派[1]；二是以 Modigliani 和 Miller（1958）建立的 MM 理論為中心的現代企業融資結構理論學派[2]；三是 70 年代以來不斷發展的融資結構理論體系，包括新優序理論、信號理論、及非對稱信息理論等。 隨著研究不斷發展，Sirmans（2003）研究發現企業的金融財務基礎、外部環境、企業規模、創新能力等是企業制定融資方式的重要依據[3]。Brown Matysink（2005）研究表明，通過對貨幣的時間現金流進行分析，并且從投資的角度對房地產投資組合進行優化管理，對研究房地產業的回報和風險有著重要的意義[4]。Baneijee(2011)提出“共同監督”假說，認為如果各個房地產企業間能夠因為相通的利益彼此合作，組成一個利益的共同體，他們之間就能夠互相監督，并能夠更加真實全面地獲取相關信息。這個信息優勢是銀行等金融機構無法擁有的。所以這種監督更加具有效率，能夠提升房地產企業整體的資信水平[5]。 從私有產權理論的基礎出發，國外學者從政府作用和制度創新兩個方面對房地產信貸和資本市場融資工具、融資途徑和融資機構間協調發展的問題進行了剖析。如 D.Wlburn and RM Gadst(1972)研究了大規模房地產投資項目實現利益最大化的途徑[6]；Frederic S.Mishkin和 Stanley G Earkins(1997)則通過對金融機構與融資市場間的關系為切入點，對房地產的融資進行了概述研究[7]。Greenbaum（2009）剖析了市場中存在的房地產抵押金融機構的作用及其對房地產企業融資的影響[8]。 

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第二章  房地產融資相關理論 

 

2.1  房地產融資概述 

房地產業是國民經濟中具有先導性和基礎性的重要產業，包括房地產開發、房地產經營和各種房地產中介服務、房地產資產管理等內容，是國民經濟中兼有生產和服務兩種職能的獨立生產部門。2003 年，國務院 18 號文件第一次明確肯定，房地產業是國民經濟的支柱性產業，是集投資開發、建設、銷售、物業管理于一體的綜合產業部門。房地產融資就是指支持房地產開發建設，推動房地產的消費和流通，采用多種途徑來為房地產的生產、再生產和銷售而進行的資金籌措、結算和融通等一系列的金融活動。房地產行業是個典型的資金密集型行業，其生產、消費、流通等各個流程都需要大量資金的支撐，若是企業的自有資金已經無法滿足當前的需求，就必然要進行大規模的融資。房地產融資是一門應用性十分強的學科，既涉及到開發和流通領域為房企其提供金融服務的銀行等金融機構相關方面的知識，又涉及到對企業自身財務狀況的研究。 

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2.2  房地產融資的影響因素 

 

2.2.1  融資結構 

融資結構是指企業采用不同的融資渠道和利用不同的融資方式所取得資金之間的有機構成及其比重關系。企業所采取的資本來源劃分方式不同，就會產生不同的融資結構表現形式。表現形式一般有：依據資金來源的劃分，可以分為內源融資和外源融資；依據資本償還期限不同的劃分，可以分為短期融資和長期融資；依據融資雙方不同關系劃分，可以分為直接融資及間接融資；依據資金所屬權的不同，可以分為權益資本及負債資本。

 

2.2.2  融資成本 

融資成本實質上是指資金的使用者支付給資金所有者的報酬。具體可以劃分為資金的籌集成本和資金的使用成本兩個部分，融資成本是企業進行一項融資決策時應優先考慮的一項重要因素。資金的籌集成本是指資金籌集過程中所發生的一系列費用的總和。具體應包括如發行手續費、廣告費、資信評估費等費用。資金的使用成本是指企業在運用資金進行生產經營、投資過程中所發生的費用，如支付股利、支付利息等。籌集成本大多在籌集資金時一次性支付，受宏觀經濟形勢、資本市場環境和融資規模等因素的影響較為明顯，并且籌集成本在企業利用資金后將不會再次發生，多數企業對籌資成本的重視程度較低，因此企業大多數將資金的使用成本做為衡量融資成本的關鍵標尺。

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第三章 HD 房地產企業融資現狀及問題分析 ......... 11 

3.1 企業簡介 ...... 11 

3.2 企業財務概況 ......... 12 

3.3 HD 企業融資現狀 ...... 14 

3.3.1 外部融資 ......... 15 

3.3.2 內部融資 ......... 19 

3.4 HD 企業融資中存在的問題 ..... 20 

3.5 HD 企業融資存在問題的原因 .......... 24 

第四章 改善 HD 企業融資問題的建議 ........ 29 

4.1 關注政府政策制定融資方案 .... 29 

4.2 構建多元化的融資渠道 ........ 30 

4.2.1 多元化融資的優勢 ........ 30 

4.2.2 多元化融資策略 .......... 31 

4.3 增強企業融資能力 ..... 32 

4.3.1 提高企業自我融資能力 .... 32 

4.3.2 提高企業融資議價能力 .... 33 

4.4 合理化構建融資結構 .......... 34 

第五章 結論 ........ 35   

 

第四章  改善 HD 企業融資問題的建議 

 

從前文的分析中可以看出，HD 公司融資方式中存在渠道單一、融資成本高、融資結構不合理和自我融資能力差等問題。本章將針對其中的問題，提出具有針對性的對策，以期改善 HD 公司融資中存在的問題。

 

4.1  關注政府政策制定融資方案

我國金融市場和房地產市場受政府政策影響深遠，因此房企緊隨政府政策的調整，來制定科學合理的融資方案，做到未雨綢繆，弱化政府調控對于企業融資的影響，這對于穩定 HD 公司的融資來源具有十分重要的意義。例如當國內存貸款利率下調的情況，銀行貸款融資成本有可能降低的情況下，企業融資應該向銀行貸款傾斜。反之，當國內貨幣政策緊縮、存貸款利率上調時，企業融資應該積極的從海外和其他渠道獲取。 2009 年 HD 公司成功登陸香港 H 股，為 HD 公司的海外融資鋪平了道路。而且海外融資環境較好，當國內房地產調控政策趨緊，央行勢必會提高金融企業的準備金率，甚至加息，HD 公司就可以積極的采用海外及其他融資渠道獲取資金，減少在銀行貸款渠道的融資規模，以減小國家政策對企業融資的影響。貨幣緊縮時，HD 公司可以選擇從兩個渠道來解決融資難題。一是海外債券融資。海外發行企業債券、海外上市融資等方式受國內金融政策影響較小，但是應該根據企業發展戰略和需求來確定融資規模，切忌不計成本融資盲目融資。例如 2010 年與 HD 公司規模相近的碧桂園、世茂地產、雅居樂等企業在海外也進行了債券融資，但碧桂園融資年利率為 11.75%，世茂地產的優先債權年利率為 11%，雅樂居發行的優先票據，年利率為 10%，三者的融資成本都低于 HD 公司。因此即使國內貨幣緊縮，HD 公司融資渠道向海外傾斜時，也需要注意融資成本。 

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結論 

 

本文以 HD 公司作為研究主體，根據公司目前融資結構、融資方式研究此課題。根據國內外研究現狀，結合現有的融資相關理論，對公司財務狀況、融資現狀深入研究，提出應對公司融資問題的建議。因此得出如下結論： 

（1）合理的融資決策，需要考慮企業的內外環境變動對其產生的影響。在了解自身實際情況的同時，及時掌握國家最新出臺的相關政策。文章通過對 HD 公司當前的財務狀況及融資現狀進行分析，指出當前企業融資渠道中存在的問題及產生問題的原因。并結合國內關于房地產業的相關政策，提出改善企業融資問題的建議。 

（2）過度依賴銀行貸款的房地產融資模式容易受到經濟環境的影響，特別是在國家宏觀調控政策下，可能造成房地產企業產生資金鏈斷裂的危險。因此房地產企業在進行融資時應注意形成合理的融資結構，同時還要保證股權融資和債券融資的合理比例，從而保持較低的加權成本。由于房地產企業各自發展規模、經營狀況等存在差別，企業應在安全、經濟的基礎上，合理恰當選擇融資途徑及其組合，改善融資結構，努力降低成本和風險。 

（3）房地產業多元化融資模式是房地產業未來發展的趨勢。事實證明，單一的房地產融資模式將導致一系列的不良后果，大量不良貸款的積聚，導致房地產金融風險逐漸顯露；房企盲目和失范的融資過程加劇了房地產金融風險。因此多元化的融資模式是我國未來房地產業融資改革的必然選擇。房產業多元化融資模式的建立應在完善的房地產市場相關法律法規的基礎上，強化房地產行業資金監管力度，為房地產市場創造更加公平、公正的環境，保證房地產多元化融資改革的順利進行。  

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參考文獻(略)