本文是一篇市場營銷論文，本文通過分析CC城市綜合體營銷現狀，發現CC城市綜合體在營銷中存在目標與定位不明確、缺乏專業管理團隊、商品同質化嚴重、業態分布不合理、宣傳力度不夠等問題。
第1章緒論
1.1研究背景和研究意義
1.1.1研究背景
2012年，貴州省第十二屆人大報告中提出[1]，要重點抓好省級“5個100工程”重點項目建設，主要包括100個產業園區、100個城市綜合體、100個旅游景區等，作為我省全力聚焦經濟發展的有力抓手，后發趕超、同步小康的重要途徑和主要平臺。2013年，省級結合各地區客觀實際，選取111個產業園區納入100個產業園區成長工程、129個項目納入100個城市綜合體建設、100個旅游景區作為重點建設對象，并出臺《關于支持“5個100工程”建設政策措施的意見》，從土地政策、財政政策、金融政策、人才政策等七個方面，明確了支持“5個100工程”建設的26條措施。截至2017年5月底，有107個產業園區、116個城市綜合體、134個旅游景區納入“5個100工程”。
5年間，通過建設“5個100工程”，全省集聚生產發展要素，助力傳統產業結構升級，促進科技資源聚集。文化旅游業成為重要經濟支柱，大數據、大健康產業比重不斷擴張，推動四化不斷前進，城鎮整體風貌不斷煥新。
在城市綜合體建設方面，截至2017年末，100個城市綜合體建設已實現總投資1410億元，已竣工主體功能建筑群529個，投入運營468個；基本建成城市綜合體104個，總體占地面積約2150萬平方米，五年目標任務全面完成。通過100個城市綜合體的示范帶動作用，拉動全省城鎮化率提升3%，完成直接投資超過1千億元，帶動間接投資約1萬億元。
2021年，貴州省GDP為19586.42億元，較上年增長8.1%，兩年平均增長6.3%。其中，第一產業增加值2730.92億元，較上年增長7.7%，占比為13.9%，同比下降0.3個百分點；第二產業增加值6984.70億元，較上年增長9.4%，占比為35.7%，同比增長0.6個百分點；第三產業增加值9870.80億元，較上年增長7.3%，占比為50.4%，同比下降0.3個百分點①。從第三產業的占比看，盡管較上年略下降，對經濟的貢獻率仍超過50%，遠超第一產業和第二產業，體現了舉足輕重的作用。

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1.2研究目的和研究內容
1.2.1研究目的
本文以CC城市綜合體為研究對象，對CC城市綜合體的經營現狀進行研究，通過市場調研，查找CC城市綜合體運營存在的問題，并根據有關營銷理論，提出有針對性和適用性的營銷策略。以此研究結果，為貴陽市城市綜合體的發展經營提供可復制可借鑒的運營經驗，不斷推動貴陽經濟實現高質量發展。
1.2.2研究內容
本文首先介紹城市綜合體的概念及特點，并對國內外城市綜合體的研究情況進行綜述。其次對CC城市綜合體的營銷環境和競爭優劣勢進行分析，在進行市場調研分析營銷問題之后，對CC城市綜合體營銷策略提出優化建議。
（1）本文研究背景和意義、研究目的和研究內容，以及研究技術路線。
（2）文獻綜述及理論基礎，闡述國內外關于城市綜合體研究理論及發展狀況。
（3）CC城市綜合體營銷調研分析。通過開展調研，分析CC城市綜合體在營銷方面的問題，為制定營銷策略提供市場依據。
（4）CC城市綜合體營銷環境分析。首先使用PEST分析模型對CC城市綜合體所處的市場宏觀環境進行分析，其次運用SWOT方法全面剖析CC城市綜合體的市場競爭優劣勢。
（5）CC城市綜合體營銷策略優化。針對調研發現的問題，運用4V理論針對CC城市綜合體的營銷策略進行優化，提出一系列對策建議。
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第2章相關概念和理論綜述
2.1城市綜合體綜述
2.1.1城市綜合體的概念
20世紀初期，國際現代建筑協會（CIAM）首次提出城市綜合體的概念[66]：“城市綜合體是將多種城市活動，如辦公、購物、餐飲、展覽、酒店等活動功能空間進行組合，集中在一組建筑集合體或是建筑街區中進行，形成一個多功能、高效率，與城市有機協調、互為價值鏈的建筑集群，與城市交通互相關聯，以獲得良好經濟效益、社會效益及環境效益”。
國外文獻常將此類建筑集群稱為“HOPSCA”，包括酒店（Hotel）、寫字樓（Office）、停車場（Parking）、購物中心（Shopping mall）、會議會展（Convention）以及公寓（Apartment）。這種城市綜合體不僅擁有多種功能，并與周邊道路和各類交通設施緊密相連，共同構成內外相通的空間形態，成為城市不可或缺的一部分[54]。
2.1.2城市綜合體的特點
2012年出版的《透視城市綜合體》中指出“城市綜合體以其多樣的組織結構和多元的功能而聞名，它們不僅可以彼此依賴，也可以單獨存在，為城市發展提供一種重要的形式，滿足了消費者的多樣化需求，同時，它們還具備多種獨有的特征，如環境、文化、社會、經濟、社會等，支撐城市向前發展”[3]。
（1）交通便利
城市綜合體最重要的一個特點就是交通便利。經過深入的分析，我們發現，各個城市的綜合體實質上代表了當地的交通樞紐，它們的發展水平取決于當地交通狀況。因此，各個城市的綜合體在規劃和布局時，必須充分考慮如何滿足當地居民的需求，比如將其定位設置在主干路線上，并且與地鐵、城際高速公路相連，使得居民的出行變得更為便捷。
（2）空間設計統一性
城市綜合體通常由多個建筑群構成，但它們仍然是一個緊密結合的整體，內部空間和建筑風格必須協調一致，既突出各個組成部分的功能需求，又能實現有機融合。
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2.2國內外關于城市綜合體的理論綜述
2.2.1國外理論綜述
1976年，美國聯邦城市土地學會發表了《混合用途開發：土地利用的新途徑》，這本書首次將城市綜合體概念引入了土地利用領域，并且指出“混合使用”和“組合而成”的綜合性建筑都可以被視為一種獨立的城市結構。
1985年，塞德勒出版的《城市背景下的土地利混合用》深入探討了城市綜合體如何與城市文化相融合，以及它們如何成為一種有效的混合利用組織形式，并且詳細描述了它們的形成環境。
1995年，美國城市用地學會發表《混合用途開發精選參考文獻》，將20世紀八九十年代的相關研究成果匯集成一部，以便更好地探討混合利用的概念，而2003年，《混合用途開發手冊（第二版）》則更加深入地探討了混合利用的實踐意義。
斯頓（1991）將城市結構歸納為三個主要方面：基礎產業是其中的核心，而人口的聚集則取決于交通的發展水平。交通的發展是城市發展和擴張的關鍵因素。
伯納（2010）深入探討了城市的功能需求，并強調了商業的重要性。他指出，商業在推動城市發展方面起著至關重要的作用，因此，在考慮到城市綜合體的建設時，批發業與零售業應該結合起來，以實現最佳的效果。
菲利普·科特勒（2012）強調，要想讓一座城市的總體價值得到充分的提升，就必須要把握住消費者的需求，而非僅僅依靠單一的消費理念。因此，無論哪一家企業，只要涉及到銷售、制造、分配或零售，就必須要進行相應的活動。
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第3章 CC城市綜合體的營銷現狀分析 ................... 15
3.1 綜合體概況 ........................... 15
3.1.1 基本情況 ............................. 15
3.1.2 運營模式 ................................ 17 
第4章 CC城市綜合體營銷環境及市場競爭分析 ...................... 29
4.1 綜合體營銷環境分析 ....................... 29
4.1.1 政治環境 ........................... 29
4.1.2 經濟環境 ............................... 29
第5章 基于 4V營銷理論的CC城市綜合體市場營銷優化策略 ..... 42
5.1 差異化策略 ....................... 42
5.1.1 打造特色城市綜合體 .......................... 42
5.1.2 開發體驗式消費模式 ............................. 43 
第5章基于4V營銷理論的CC城市綜合體市場營銷優化策略
5.1差異化策略
從調研中發現CC城市綜合體在差異化營銷中存在的問題，主要是商業同質化現象較為嚴重，沒有自己的特色商業主題，在消費模式和業態組合方面也無法體現與市內其他城市綜合體的差別優勢。CC城市綜合體要提升自己客流及銷售業績，應根據商場所處地理位置及周邊消費人群的需求來確定自身定位。
5.1.1打造特色城市綜合體
參考一線城市成功案例，例如，上海新天地位于上海市中心盧灣區的太平橋地區，毗鄰淮海中路及地鐵站，在整體規劃上，北部地塊保留大部分石庫門建筑和穿插部分現代建筑，由一條步行街串起南、北兩個地塊，有機組合、錯落有致，巧妙形成上海歷史與現代交織的特色建筑，讓游客感受到了獨特的文化。
CC城市綜合體位于觀山湖區核心地段“黃金十字路口”，臨街毗鄰金融城若干商業銀行總部，地理位置較理想，前后圍繞會展城、美的林城時代等中高檔樓盤，居住人口密集。根據CC城市綜合體項目本身特點，不同于傳統的封閉式城市綜合體，而是屬于近年流行的開放型城市綜合體，結合前節市場調研結果，可將項目定位為新型街區式城市綜合體，如圖5-1所示。

市場營銷論文參考

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第6章結論和展望
6.1研究結論
本文選取CC城市綜合體作為研究對象，對CC城市綜合體營銷現狀及營銷環境加以分析，最后結合4V營銷理論提出了CC城市綜合體營銷策略，本文的研究結論如下：
（1）通過分析CC城市綜合體營銷現狀，發現CC城市綜合體在營銷中存在目標與定位不明確、缺乏專業管理團隊、商品同質化嚴重、業態分布不合理、宣傳力度不夠等問題。
（2）通過PEST分析模型和SWOT戰略分析法，可看出CC城市綜合體發展風險與機遇并存，從宏觀環境看，城市綜合體的發展有政策支持，有市場需求，發展潛力大，但從自身分析，優勢與劣勢同樣明顯，需對存在問題盡快解決，對營銷策略進行優化。
（3）針對CC城市綜合體存在的營銷問題，依據４Ｖ營銷理論提出一系列優化改進的營銷策略，包括差異化策略、功能彈性化策略、附加價值策略以及共鳴化策略。例如針對同質化嚴重問題，提出要打造特色街區式城市綜合體，豐富產品品牌組合；針對業態分布不合理問題，提出要增強核心業態功能和增加業態種類；針對運營服務不佳問題，提出要提升公共服務質量及改善公共區域布局；針對宣傳力度不夠問題，提出要增加展覽演出及加大宣傳力度等。
參考文獻（略）