本文是一篇運營管理論文，本文運用規(guī)范研究法、案例分析法和統(tǒng)計分析法中的因子分析法、AHP-模糊綜合評價法對產業(yè)地產綜合開發(fā)模式運營風險管理進行研究。
第1章緒論
1.1研究背景與意義
1.1.1研究背景
從2017年至2019年，我國房地產市場出臺了一系列調控政策，實現(xiàn)了穩(wěn)房價、降風險的目的。2020年以來我國繼續(xù)對房地產業(yè)進行調控，通過采取限制購買、控制貸款等政策，抑制市場的投機性需求，遏制房價快速上漲。近兩年，全球房地產市場整體下滑，原因主要有兩方面，一是城市化進程的放緩導致房地產需求疲軟，二是房地產供應過剩，空置房增多，這也給開發(fā)商帶來了巨大的財務壓力。如今，傳統(tǒng)房地產市場的競爭越來越激烈，尋找新的轉型機會成為房地產企業(yè)發(fā)展的關鍵。產業(yè)地產能夠以較低的成本獲取大量的土地，具備較大的利潤空間，受到了傳統(tǒng)住宅開發(fā)商的青睞，目前包括萬科、平安不動產、華潤、綠地、中南高科在內的多家地產商已經進軍產業(yè)地產行業(yè)，進入后立即開始大規(guī)模建園。目前，產業(yè)地產開發(fā)模式主要以政府作為主體開發(fā)并招引企業(yè)入駐為主，這種模式的優(yōu)點是政策性明顯，缺點是缺乏靈活性和創(chuàng)造性，容易導致政企不分。企業(yè)引導模式和地產商主導模式同樣存在各自的缺點，其中，企業(yè)引導模式只適用于功能定位單一的小規(guī)模開發(fā)，地產商主導模式中地產開發(fā)商與整個產業(yè)結合不緊密，難以形成產業(yè)輻射力。綜合開發(fā)模式是對政府主導、企業(yè)引導、地產商主導三種模式的綜合運用，政府、企業(yè)、開發(fā)商三者在產業(yè)地產中確定自己的角色定位，避免單一主體運營存在的局限性，形成協(xié)調性強、產業(yè)聚集度高、產業(yè)鏈完整的優(yōu)勢。隨著政府對園區(qū)建設重視程度的提高，綜合開發(fā)模式成為未來產業(yè)地產建設的主要方向。

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1.2國內外研究現(xiàn)狀
1.2.1產業(yè)地產內涵的相關研究
王珍蓮（2012）提出產業(yè)地產是以產業(yè)為基礎，具有一定開發(fā)規(guī)模的綜合性房地產開發(fā)項目。產業(yè)地產發(fā)展既要堅持政府主導，又要引入市場機制選擇開發(fā)商，采取多種產業(yè)發(fā)展形式，堅持公開招標，使產業(yè)地產順利發(fā)展。李海英（2018）將產業(yè)地產定義為：以某一產業(yè)為中心進行土地整體開發(fā)與運營，并建立產業(yè)園區(qū)的房地產市場新經營模式。中商產業(yè)研究院（2019）認為產業(yè)地產是產業(yè)與地產的有機融合，針對目標產業(yè)與區(qū)域經濟打造的產業(yè)聚集平臺。林峰（2020）認為文旅產業(yè)地產具有四大融合發(fā)展特征：產業(yè)融合、產商融合、產居融合、產城融合，形成了“消費+文創(chuàng)+生產+智能”的發(fā)展邏輯，關系到文旅產業(yè)地產能否成功的五大核心要素分別是特色化的文旅產品、可經營或銷售的地產產品、完善的配套體系、品牌IP以及軟性服務體系。湯海妹（2021）認為現(xiàn)代產業(yè)地產是傳統(tǒng)工業(yè)建筑通過整合各種資源形成具有休閑旅游、康養(yǎng)等多種形式的產業(yè)平臺。晏亞輝（2022）認為產業(yè)地產的開發(fā)對象包括寫字樓、辦公樓、廠房等，通過對各種社會資源進行整合，打造產、學、研產業(yè)集群。蔣瑞（2022）認為產業(yè)地產是以辦公樓、配套住宅等為主要開發(fā)對象，以實現(xiàn)土地的整體開發(fā)與運營為主要目的的產業(yè)價值鏈一體化平臺。
1.2.2產業(yè)地產運營模式的相關研究
Mitsuhiro Kagami（2003）認為發(fā)展中國家產業(yè)地產項目通過學習發(fā)達國家的運營模式，能夠有效提升產業(yè)聚集度。Pyke（2012）通過對產業(yè)集群理論的深刻研究，提出一個區(qū)域的主要產業(yè)決定著產業(yè)地產的市場定位，影響著產業(yè)集群的形成。Phillip（2012）運用數學原理對房地產項目的投融資情況進行分析，發(fā)現(xiàn)項目投資需要在考慮企業(yè)管理者管理水平的同時，關注市場運作環(huán)境。Ellen M Bonn（2013）指出中國在工業(yè)園區(qū)、生態(tài)城市建設等方面發(fā)展迅速，新型城市建設和產業(yè)地產運營已取得較大進展。李學杰（2013）將產業(yè)地產分為企業(yè)自建自用模式、政府主導開發(fā)模式和工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式，他認為工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式最為適應工業(yè)地產新發(fā)展形勢。
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第2章產業(yè)地產綜合開發(fā)模式運營風險管理基礎理論
2.1相關概念界定
2.1.1產業(yè)地產開發(fā)模式
產業(yè)地產是以產業(yè)為依托，地產為載體，實現(xiàn)土地的整體開發(fā)與運營為目的，融合各種資源形成的現(xiàn)代產業(yè)價值的整合平臺。產業(yè)地產是一種戰(zhàn)略性新興產業(yè)形態(tài)，通過整合自然、社會和經濟資源，打造產學研產業(yè)集群，其主要開發(fā)對象包括獨棟寫字樓、高層辦公樓和標準化廠房等。對于政府而言，產業(yè)地產有助于改善區(qū)域環(huán)境和增強地區(qū)發(fā)展實力。通過開發(fā)產業(yè)地產，地方政府可以吸引投資、增加就業(yè)機會、促進城市經濟發(fā)展。對于企業(yè)而言，產業(yè)地產可以幫助企業(yè)打造并提升形象，增強持續(xù)發(fā)展能力，這是因為產業(yè)地產能為企業(yè)提供高質量的辦公環(huán)境和生產場所，從而提高企業(yè)的運營效率和生產力。對于行業(yè)而言，產業(yè)地產可以推動行業(yè)的升級和轉型。通過集聚行業(yè)資源、培育新興產業(yè)等方式，促進產業(yè)地產建立完備的產業(yè)鏈，從上游到下游，從研發(fā)到生產再到銷售，形成完整的產業(yè)閉環(huán)，這不僅能提高行業(yè)的整體競爭力，還能促進行業(yè)內的技術創(chuàng)新和產品升級?？傊?，產業(yè)地產是一種具有多重價值的產業(yè)形態(tài)，不僅有助于企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，推動行業(yè)的轉型升級，還能促進地方經濟的繁榮和政府的戰(zhàn)略規(guī)劃實施。
常見的產業(yè)地產開發(fā)模式包括以下幾種：
（1）政府主導模式
政府主導模式是指由政府主導產業(yè)地產的開發(fā)，通過制定相關政策和規(guī)劃，引導和推動產業(yè)地產的發(fā)展。政府主導模式由地方政府做出園區(qū)規(guī)劃、組成開發(fā)機構、制定產業(yè)支持政策，采用招商引資、土地出讓等方式引進符合條件的產業(yè)發(fā)展項目。該種模式適應了國家產業(yè)結構調整和加速發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)的要求。政府主導模式的優(yōu)勢主要表現(xiàn)在：一是土地供應相對穩(wěn)定，在此基礎上可以實現(xiàn)產業(yè)集聚，避免產業(yè)園區(qū)空心化；二是政府財政補貼力度大，可獲得一定的建設成本與收益；三是項目招商與運營管理由政府主導，可形成完整的產業(yè)鏈。
（2）企業(yè)引導模式
企業(yè)引導模式是由企業(yè)主導產業(yè)地產的開發(fā)，通過自建或者聯(lián)合開發(fā)等方式，實現(xiàn)產業(yè)地產的開發(fā)和運營。此類企業(yè)需具備較強實力，在本行業(yè)中占據優(yōu)勢地位，利用自身資金儲備和影響力獲取政府大量土地供應，建造自身占主導地位的工業(yè)園區(qū)，再以出售、出租等方式吸引同類小規(guī)模企業(yè)進入，實現(xiàn)產業(yè)集聚和產業(yè)鏈完善。企業(yè)引導模式有利于發(fā)揮企業(yè)的市場作用，實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。這種以主體企業(yè)引導的模式，在符合主體企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展需要的同時，也能帶動同類產業(yè)的聚焦，有利于整個城市經濟的專業(yè)化建設。
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2.2理論基礎
2.2.1產業(yè)集群理論
產業(yè)集群是指在特定區(qū)域中具有競爭與合作關系且在地理上集中有交互關聯(lián)性的企業(yè)、供應商、產業(yè)廠商、金融機構及其他相關機構等組成的群體。產業(yè)集群超越了一般產業(yè)范圍，形成特定地理范圍內多個產業(yè)相互融合、眾多類型機構相互聯(lián)結的共生體，構成這一區(qū)域特色的競爭優(yōu)勢。Clémen（2021）認為產業(yè)集群通過調整區(qū)域產業(yè)結構，有效促進企業(yè)創(chuàng)新性發(fā)展，帶動本區(qū)域經濟建設質量的提升。
產業(yè)地產綜合開發(fā)模式將關聯(lián)性強的產業(yè)集聚在一起，形成產業(yè)集群，主導產業(yè)作為該產業(yè)集群的核心，能夠把同產業(yè)鏈的其他產業(yè)聚集起來，形成合力，有利于降低單一企業(yè)的生產成本和交換成本，提升規(guī)模經濟效益，提高產業(yè)市場競爭力。因此，產業(yè)地產與產業(yè)集群是互惠互利、相互促進的關系。產業(yè)地產綜合開發(fā)模式集中發(fā)揮政府、地產商和企業(yè)三方在開發(fā)運營中的作用，有利于提升產業(yè)園開發(fā)的效率，避免各自主導開發(fā)的弊端，但在管理專業(yè)性、產業(yè)鏈招商、可持續(xù)發(fā)展和政策措施方面依然存在一些風險，尤其是政府、地產商、企業(yè)三者之間的磨合與協(xié)調是否到位，以及各入駐企業(yè)之間的聯(lián)系與合作是否有效，是項目能否成功的關鍵。因此，需要特別重視產業(yè)地產綜合開發(fā)模式運營風險管理中政府、地產商以及入駐企業(yè)間的相互作用，發(fā)揮產業(yè)的集群優(yōu)勢促進園區(qū)發(fā)展。
園區(qū)產業(yè)集群與產業(yè)地產綜合開發(fā)模式運營風險管理之間相互促進、相輔相成。首先，產業(yè)集群的形成有助于降低園區(qū)企業(yè)的運營風險。企業(yè)間形成緊密的合作關系，共享信息、技術和經驗，可以增強對市場變化的敏感度，共同應對市場變化和風險挑戰(zhàn)，提高整體的抗風險能力。其次，對產業(yè)地產綜合開發(fā)模式進行運營風險管理也可以促進產業(yè)集群健康發(fā)展。通過對運營風險進行有效管理，各企業(yè)可以更加穩(wěn)定的運營，從而為園區(qū)內產業(yè)集群的持續(xù)發(fā)展提供有力保障。
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第3章 產業(yè)地產綜合開發(fā)模式運營風險現(xiàn)狀分析 ............................ 17
3.1 產業(yè)地產綜合開發(fā)模式SWOT分析 .............................. 17
3.2 產業(yè)地產綜合開發(fā)模式運營風險分析 ........................... 18
第4章 蛇口網谷綜合開發(fā)模式運營風險識別 ....................... 21
4.1 蛇口網谷項目介紹 .......................... 21
4.1.1 基本情況 ................................. 21
4.1.2 綜合開發(fā)模式分析 ................................. 21
第5章 蛇口網谷綜合開發(fā)模式運營風險評價 ......................... 33
5.1 綜合開發(fā)模式運營風險評價方法 ....................... 33
5.2 綜合開發(fā)模式運營風險評價模型構建 ........................... 34
第6章綜合開發(fā)模式運營風險應對
6.1管理專業(yè)性風險應對措施
（1）政府要提高工作人員的專業(yè)性和行政審批權限，開展業(yè)務培訓，提升工作人員的職業(yè)素質，簡化審批流程，提升工作效率；要加強與入駐企業(yè)和地產商之間的信息交流，做到信息共享，使企業(yè)與地產商對政府的決策能夠充分理解，有效溝通，貫徹執(zhí)行。
（2）企業(yè)要培養(yǎng)和引進高端技術人才，從而提高企業(yè)的科技水平和市場競爭力，帶動企業(yè)的發(fā)展并助力園區(qū)產業(yè)的發(fā)展；為所在區(qū)域提供更多就業(yè)崗位，帶動當地就業(yè)，提升居民對企業(yè)的認可度，落實企業(yè)的社會責任；加強與園區(qū)內其他入駐企業(yè)的交流與合作，實現(xiàn)信息與資源的共享，共同營造良好的營商環(huán)境，提升園區(qū)發(fā)展水平。
（3）地產商要明確自身定位和市場需求，提升管理能力，為園區(qū)內入駐企業(yè)提供特色服務，促進企業(yè)生產效率和投資收益的提升；建立專業(yè)化運營管理團隊，定期為入駐園區(qū)內的企業(yè)開展各類人才的培養(yǎng)與實訓，向其輸送緊缺的專業(yè)技術人才，為進駐企業(yè)提供人才保障；建立產業(yè)公共服務平臺，提供技術研發(fā)、產品檢測、市場開拓等一體化服務，支持園區(qū)企業(yè)發(fā)展壯大；要持續(xù)輸出風險意識，加強對潛在問題的預判，聘請風控專家進行全面分析，制定處理預案，同時對運營管理人員進行風險培訓，強化員工對項目風險的理解，提高風險意識，將風險防控工作落實到位。

運營管理論文參考

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第7章結論與展望
7.1結論
當前房地產市場萎靡不振，產業(yè)地產的發(fā)展也受到了影響。在傳統(tǒng)房地產市場表現(xiàn)不佳、產業(yè)地產逐漸受到青睞的大背景下，對產業(yè)地產綜合開發(fā)運營風險進行研究成為了項目開發(fā)過程中的重要環(huán)節(jié)，但行業(yè)內對其存在的運營風險的研究依舊不足。本文采用規(guī)范研究法、案例分析法、統(tǒng)計分析法等方法，以蛇口網谷項目為例進行深入分析，得出如下結論：
（1）產業(yè)地產存在四種運營模式：政府主導模式、企業(yè)引導模式、地產商主導模式、綜合開發(fā)模式。產業(yè)地產綜合開發(fā)模式是指對多種資源、技術和管理方法進行整合，以實現(xiàn)特定的商業(yè)或社會目標的一種運營模式，其顯著特點是具有政府、地產商、企業(yè)三重開發(fā)主體，每種開發(fā)主體在不同階段發(fā)揮主導作用，政府在產業(yè)園整體規(guī)劃、招商推動、政策支持等方面發(fā)揮作用；地產商在具體招商引資、園區(qū)建設、管理以及服務方面發(fā)揮作用；龍頭企業(yè)入駐發(fā)揮自身號召力，與園區(qū)內其他企業(yè)開展合作，作為園區(qū)發(fā)展的突破口，推動園區(qū)擴大規(guī)模。綜合開發(fā)模式將政府的指導性和市場的靈活性相結合，各主體權責明確，在進行綜合性、大規(guī)模項目開發(fā)時，可以發(fā)揮每個主體各自的優(yōu)勢，提升產業(yè)園項目開發(fā)的效率。
（2）經過近年來的不斷發(fā)展，產業(yè)地產綜合開發(fā)模式已成為主流運營模式，能夠實現(xiàn)政府、企業(yè)、地產商三方共贏。但綜合開發(fā)模式存在專業(yè)人才缺乏、運營管理經驗不足、園區(qū)規(guī)劃不合理、融資渠道單一等運營風險。
（3）通過因子分析方法將蛇口網谷綜合開發(fā)模式運營風險分為管理因子、招商因子、發(fā)展因子、政策因子四個方面，通過模型構建與結果分析發(fā)現(xiàn)管理因子與運營風險呈正向關系、招商因子與運營風險呈負向關系、發(fā)展因子與運營風險呈負向關系、政策因子與運營風險呈正向關系，管理因子對蛇口網谷綜合開發(fā)模式運營風險影響最大，并根據因子分析結果對因子的情況進行闡述，進一步說明蛇口網谷綜合開發(fā)模式存在運營風險。
參考文獻（略）