筆者探討我國在經濟高速發展的階段參與舊工業建筑的多主體方，在這些相關利益主體的高度配合下，分析探討我國的土地現行管理制度、各地政府指定的政策制度充分可以說明在舊工業區建筑改造中暴露出的矛盾和問題；本文以天津棉三改造利用項目為實例，通過地方政府、開發商、舊工業區原單位主體和非政府組織等受益主體在舊工業區改造利用中的特征和利益訴求。

第一章 緒論

1.1 研究背景
改革開放以來，隨著我國經濟的高速發展，工業產業集中從傳統的生產型向服務型偏移。原來占主導地位的工業區已經無法體現自身的優勢，跟不上時代發展的步伐，部分工業產業由于生產技術落后、廠區搬遷或者破產倒閉、安全性不足等問題閑置了一大批的舊工業區建筑。同時在“退城進園”等相關政策環境下，也促使城市中出現了大量的閑置工業建筑。因此我國許多城市的舊城區內，存在土地空間利用效率較低的問題，在布局混亂和建筑密度較高的情況下，會產生嚴重的干擾，引發不良的城市問題等。在此基礎上，為了保障城市功能的再現以及城市空間、土地合理利用，對于城市中的舊工業區建筑如何實現有效的改造再利用，成為我國城市化發展極其重要的環節。
在現代化建設的進程中，新建筑需要占用城市中心大量的土地，而原有的舊工業區建筑需要被廢棄或轉移。而且在此過程中，不僅僅是建筑本身悄悄消失，連根拔起的還有更多城市歷史文化和人文特色。按照可持續發展的指導思想和路 線方針政策下，社會大眾對舊建筑改造的關注度越來越大，尤其是舊工業區的舊建筑 再生利用改造項目，關注度更高。財務部、工信部發布了《關于推進工業文化發展之道意見》等相關政策、老工業基地的振興發展，這些共同促進了舊工業區建筑改造再生利用的歷史發展。
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1.2 研究目的
改革開發以來，我國通過分權、價格和產權等市場行為建立了獨具中國特色的市場經濟體系。隨著我國城市逐漸融入世界市場和國際社會，我國產業調轉方向，結構進行調整城市土地資源進行重新配置，為的就是能夠適應經濟的轉型發展，中國進入了高速城市化。而我國的高速城市化是一個雙向過程，一方面通過建成區向外擴張實現外向型城市化，另一方面通過舊城改造實現內向型的城市化。由于舊工業區建筑位置的敏感性、土地資源的稀缺性以及各方利益主體對城市發展空間的爭奪的復雜性，使得舊工業區建筑改造利用項目繁瑣、棘手。如何解決舊工業區建筑改造利用中的沖突、維護社的會穩定、保護弱勢群體的利益、實現城市的可持續發展，是需要認真思考和探究的重要命題。
對參與舊工業區建筑改造利用的主體而言，改造存在著潛在的巨大利益，本文總結分析了各個主體的利益需求和角色定位，揭示了傳統的由單一主體為主，參與舊工業區建筑改造模式多有缺陷，多方主體協同合作，改造利用項目實現公平的利益分配，最終得到更符合長遠利益的改造方案。
本文以天津棉三舊工業區改造項目為實例，總結分析各利益主體的特點和利益訴求，分析改造項目采取不同開發模式的特征及運行方式，驗證最終采納多主體合作模式為最優方案。多主體合作模式共同升級改造舊工業區建筑，每個主體均有自己的角色定位，彼此獨立又相信任，彼此制約又相互配合。多主體之間發揮自身特點，平衡多主體之間的矛盾，既滿足自身需求，以合作共贏的方式實現各自利益最大化。希望可以借此對相同情況下舊工業區建筑改造項目有所啟示，并能提供一些有價值的參考。
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第二章 文獻綜述

2.1 國內外研究現狀
2.1.1 國外舊工業區建筑改造利用的研究
國外舊工業區建筑改造利用方面的發展可以分為三個階段：
1、萌芽階段
西方的發達國家在很久以前就逐漸注意到舊工業區出現衰退現象而舊工業區建筑面臨廢棄所引起的一系列社會問題。早在十九世紀中期，英國就有了關于舊工業區遺產的博覽會，對舊工業區可能發生的遺留問題進行研究。
進入二十世紀，英國用了短短十年的時間，在工業和制造業上得到了迅猛發展，而此時倫敦發生的“光化學煙霧事件”是西方發達國家開始意識到傳統工業需要加速轉型，而大拆大建舊工業區建筑有嚴重的破壞了城市生態環境，由于環境資源的不斷惡化，人們終于意識了到問題的嚴重性。六十年代，美國景園大師勞倫斯•哈普林（Lawrence Halprin）提出了建筑的“再循環”的理論[1]。同時這個理論在實際操作中也應用到了舊金山吉拉德里廣場的設計，取得了巨大的成功。
2、發展階段
二十世紀七十年代，西方發達國家的產業結構布局也發生調整和變化，舊工業區的功能逐漸喪失，舊工業區的建筑被廢棄或閑置。為了應對這一系列問題，政府和各企業都逐漸開始對舊工業區建筑進行改造和利用。隨著改造的規模不斷升級擴大，政府和企業的觀念也在逐漸發生變化，改造利用的方法更加靈活多樣，同時改造過程也更為復雜。 
《巴拉憲章》由澳大利亞在 1979 年編制，提出了“改造與再利用”的概念[2]即事物和位置進行整頓，使其能夠適應新的功能。這一功能不但適應了當時社會進度發展，而且對于舊工業區建筑結構破壞降到最低，完成了對原建筑最大限度的保護。
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2.2 城市土地存儲方面研究
2.2.1 城市存儲土地利益分配
1、土地收益
土地作為城市的稀缺資源，不僅在自然生態上發揮作用，同時也有寶貴的商業價值。當土地具有自然生態屬性或者經濟屬性的時候，其利用和保護就有了明確的收益標準，將土地直接作為資源而獲得的資本收益，或者將土地上取得的自然資源作為消費品，或者由于某種原因導致土地資源的改善和提高從而使收益也同步提高[28]。如何衡量土地是否是商品，可以根據市場對其實現的經濟價值。
2、增值收益
土地具有二元性，體現為土地資源的同時也是資本的一種。因此，土地增值的原因由兩種，一是本身土地價格的上漲，二是土地變得越來越稀缺，價格不斷上漲，在市場的作用下土地拍賣價格大幅上揚[29]。
3、利益分配
在經濟學中，產權勢必會出現相應的利益矛盾。但是各個主體共同合作，平衡各方權益，土地的占有權具有排他性，同時土地利益是與土地產權主體緊密相連，因為在土地出讓和使用的過程中，會有千百萬種不同的收益。所以，利益分配過程中會出現很多復雜的問題，往往會出現利益分配不均的現象，利益分配不均，土地分權也不會相同，相互之間會產生矛盾，解決利益分配和土地分權是不能分開的，需要共同解決和完善。 ........................

第三章 利益相關者訴求及角色分析..................30
3.1 各方利益主體概述..................30
3.1.1 地方政府特征及利益訴求..................30
3.1.2 地方政府的角色位置..................30
第四章 棉三改造項目利用方案模式選擇..................40
4.1“政府主導型”的方案模式..................40
4.1.1“政府主導型”方案模式的特征..................40
4.1.2“政府主導型”模式的運行方式..................40
第五章 棉三改造項目方案調查分析 ..................50
5.1 天津棉三改造項目背景..................50
5.1.1 棉三舊工業區建筑概況析..................50
5.1.2 棉三舊工業區建筑改造的探索與創新..................50

5.1 天津棉三改造項目背景
5.1.1 棉三舊工業區建筑概況
在經濟快速增長的大環境下，城市化進程速度加快，城市土地資源由以前的供求量大變成現在的供不應求。在以往傳統經濟模式下，大片工業區建筑均設立在城市中心地帶，隨著改革開發，經濟模式發生轉變，大量的工業區被廢棄或閑置。[59]天津屬于老工業區轉型，廢舊工業區數量非常多。根據天津政府的規劃，工業區戰略性向東轉移，這些企業曾經為了城市發展，乃至國家發展都做出了重要的貢獻，建筑本身也有很高的歷史文化價值。這些老企業曾經在傳統的生產模式過程中承載了城市的主要功能，為了繼續實現新的活力，保護好當前的生產載體和遺跡，需要將老廠房轉移出去，使舊工業區重新獲得新城市的認可。其中天津棉三舊工業區就在其中，且非常具有代表性。 .............................

第六章 結論與展望

6.1 文章結論
探討我國在經濟高速發展的階段參與舊工業建筑的多主體方，在這些相關利益主體的高度配合下，分析探討我國的土地現行管理制度、各地政府指定的政策制度充分可以說明在舊工業區建筑改造中暴露出的矛盾和問題；本文以天津棉三改造利用項目為實例，通過地方政府、開發商、舊工業區原單位主體和非政府組織等受益主體在舊工業區改造利用中的特征和利益訴求。
研究各方主體的更新機制、更新資金條件、運營能力條件、模式特點以及對經濟、社會和環境效益評價等幾方面進行調研分析。總結歸納各方主體的實質和特點，以及找出各個主體之間利益分配之間的矛盾，歸納總結設計出各個主體間合作的組織結構架構和治理的各項流程，通過問卷調查法，驗證提出的多主體合作開發模式改造項目為最佳方案，協調優化參與改造的多個主體相互合作配合，平衡之間的矛盾，滿足各方的利益的最大化，最終實現舊工業區建筑的綜合改造的利用。
參考文獻（略）